
Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 24 (1247) z dnia 20.08.2025
Opodatkowanie VAT opłaty rezerwacyjnej - wyrok WSA
Opłata rezerwacyjna nie podlega opodatkowaniu VAT w dacie jej otrzymania. Natomiast będzie ona podlegała opodatkowaniu VAT, jeżeli zostanie zatrzymana przez sprzedającego (gdy nie dojdzie do podpisania umowy sprzedaży) - będzie wówczas stanowiła wynagrodzenie sprzedającego za świadczenie w postaci wyłączenia towaru ze sprzedaży. |
(wyrok WSA w Gliwicach z 10 kwietnia 2025 r., sygn. akt I SA/Gl 774/24; orzeczenie nieprawomocne)
Stan faktyczny
Czynni podatnicy VAT zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działki niezabudowanej o przeznaczeniu budowlanym). Kupujący wpłacił określoną kwotę brutto tytułem części ceny zaliczanej na poczet ceny sprzedaży w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (dalej: opłata rezerwacyjna) oraz zaliczkę. Sprzedawca wystawił fakturę na kwotę otrzymanej opłaty rezerwacyjnej oraz fakturę na kwotę otrzymanej zaliczki.
Opłata rezerwacyjna stanowiła potwierdzenie rzeczywistego zainteresowania ofertą sprzedawcy i wolę nabycia działki. Sprzedawca mógł dowolnie dysponować opłatą rezerwacyjną od momentu jej wpłaty. Do opłaty rezerwacyjnej nie miały zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego o zadatku. Opłata rezerwacyjna była naliczana jednorazowo i przepadała na rzecz sprzedawcy (poza wyjątkami określonymi w umowie - jeżeli nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku skorzystania przez prezydenta miasta z prawa pierwokupu lub sprzedawca nie stawiłby się/odmówiłby przystąpienia do zawarcia umowy i w związku z tym kupujący by od niej odstąpił). Zatrzymana przez sprzedawcę kwota opłaty rezerwacyjnej stanowiła wynagrodzenie należne sprzedawcy za czasowe wyłączenie działki ze sprzedaży i nie miała charakteru odszkodowawczego. Kupujący planował nabyć działkę w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej (czynności opodatkowanych).
We wniosku o interpretację indywidualną zapytano m.in., czy opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT i powinna być opodatkowana VAT. Zdaniem podatnika (kupującego), uiszczona przez niego opłata rezerwacyjna podlega opodatkowaniu VAT i ma on prawo do odliczenia VAT z faktury dotyczącej tej opłaty.
Organ interpretacyjny uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Podatnik złożył więc skargę do sądu.
Stanowisko sądu
WSA podkreślił, że w rozstrzyganej sprawie pomiędzy stronami umowy przedwstępnej ma miejsce zabezpieczenie wykonania umowy przez ustanowienie opłaty rezerwacyjnej, która ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy - która ją złożyła (kupujący) - nie wywiązała się z niej, wówczas druga strona umowy (sprzedający) może zaspokoić się ze złożonej opłaty.
Zdaniem WSA w Gliwicach, opłata rezerwacyjna:
- stanowi wynagrodzenie za rezerwację przedmiotu sprzedaży (nieruchomości) i wycofanie z oferowania jej sprzedaży, jednak przepada na rzecz sprzedającego jedynie w przypadku, gdy kupujący wycofa się z transakcji zakupu nieruchomości,
- podlega zwrotowi na rzecz kupującego, gdy miasto skorzysta z prawa pierwokupu lub sam sprzedający wycofa się z transakcji,
- stanowi część ceny sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży.
Sąd przypomniał, że zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności m.in. przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (z wyjątkami, które nie dotyczą analizowanej sprawy). Odnosząc się do powyższego sąd podkreślił, że nie każda otrzymana wpłata rodzi obowiązek podatkowy u sprzedawcy w rozumieniu ustawy o VAT. Otrzymane wynagrodzenie musi być bowiem skonkretyzowane, odnosić się do zindywidualizowanej dostawy towaru lub świadczenia usług. Przedmiotem opodatkowania nie jest bowiem transfer pieniędzy, lecz dostawa towarów lub świadczenie usług. W analizowanej sprawie przedmiot opodatkowania stanowi dostawa towarów - sprzedaż nieruchomości. Zdaniem sądu, trudno podzielić stanowisko, że opłata rezerwacyjna będzie stanowiła wynagrodzenie za świadczenie usług, skoro po zawarciu umowy przyrzeczonej będzie stanowiła część ceny sprzedaży nieruchomości bądź w sytuacji zwrotu jej na rzecz kupującego nie będzie objęta opodatkowaniem.
Ostatecznie WSA uznał, że rację miał organ interpretacyjny uznając, że opłata rezerwacyjna, uiszczona na podstawie zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, nie stanowi wynagrodzenia za świadczoną usługę. W wyroku wskazano, że:
"(...) w dacie otrzymania opłaty rezerwacyjnej przez sprzedającego nie wiąże się ona z wykonaniem przez sprzedawcę świadczenia na rzecz skarżącej strony, bowiem wiąże umowa przedwstępna dotycząca kupna działki, w ramach której strony przewidziały także zapłatę zaliczki. Tym samym w dacie otrzymania opłaty rezerwacyjnej nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast, gdy opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymana przez sprzedającego w przypadku, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność działki (nie dojdzie do dostawy) w określonym przez strony terminie, to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie sprzedającego za świadczenie w postaci wyłączenia działki ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (...)"
W konsekwencji powyższego sąd uznał, że:
- sprzedawca nie powinien dokumentować fakturą otrzymanej opłaty rezerwacyjnej,
- skoro sprzedający nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury w momencie otrzymania opłaty rezerwacyjnej, to nabywcy nie będzie przysługiwało uprawnienie do odliczenia VAT w części dotyczącej uiszczonej opłaty rezerwacyjnej (bowiem zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku).
www.PodatekVAT.pl - Aktualności:
Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz, wejdź do serwisu | ||
www.PoradyPodatkowe.pl » |
Terminarz
06.10.2025 (poniedziałek)
10.10.2025 (piątek)
GOFIN PODPOWIADA - Podatek VAT
Kompleksowe opracowania tematyczne
DRUKI - Podatek VAT
Darmowe druki aktywne
KALKULATORY - Podatek VAT
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
FORUM- Podatek VAT
Forum aktywnych księgowych
|