podatek VAT, stawki VAT, faktura, rozliczanie VAT, podatek naliczony, podatek należny
lupa
A A A

Poradnik VAT nr 21 (501) z dnia 10.11.2019

Użytkowanie wieczyste gruntów a podatek VAT

Przepisy regulujące zasady wieczystego użytkowania gruntów określone są w art. 232-243 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.). Przedmiotem użytkowania wieczystego są grunty należące do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, natomiast właścicielem gruntu nadal pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Zatem użytkownik wieczysty posiada we władaniu cudzy grunt, ale może nim dysponować w sposób zbliżony do właściciela. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika na tym gruncie stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, ograniczonym czasowo. Maksymalny termin trwania użytkowania wynosi 99 lat, a minimalny 40 lat.

Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) ustanowienie prawa wieczystego użytkowania następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, a następnie prawo to wpisywane jest do księgi wieczystej.

Jak wynika z powyższego, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną. Zatem Skarb Państwa lub też jednostka samorządu terytorialnego występuje w związku z tą czynnością w charakterze podatnika VAT. Na gruncie ustawy o VAT oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Zobowiązanym do opodatkowania w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste jest właściciel, tj. Skarb Państwa lub też jednostka samorządu terytorialnego.

1. Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Natomiast opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

W ustawie o VAT nie ma szczególnych regulacji odnoszących się do momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku opłat z tytułu użytkowania wieczystego ani czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Zatem zastosowanie w tym przypadku znajduje ogólna zasada wynikająca z art. 19a ust. 1 i 8 ustawy o VAT.

Obowiązek podatkowy powstaje więc z chwilą dokonania dostawy towarów, a jeżeli wcześniej podatnik otrzyma całość lub część zapłaty - z chwilą jej otrzymania (w tej części).

Należy zwrócić uwagę, że przy oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste dostawa jest dokonana z chwilą ustanowienia tego prawa i przekazania gruntu użytkownikowi wieczystemu. Mimo to należy przyjąć, że jest to dostawa ciągła, która może być rozliczana w tzw. okresach rozliczeniowych (zgodnie z art. 19a ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy o VAT). W konsekwencji uznać należy, że w stosunku do pierwszej opłaty, wnoszonej przed ustanowieniem prawa wieczystego użytkowania, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania.

Natomiast od opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu obowiązek podatkowy powstaje z upływem każdego roku, do którego odnoszą się poszczególne opłaty (czyli 31 grudnia każdego roku). W przypadku gdy gmina wcześniej otrzyma całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania tej wpłaty (w odniesieniu do tej części). Jeżeli jednak opłata roczna nie wpłynie w danym roku, to i tak należy rozpoznać obowiązek podatkowy z końcem okresu, do którego odnoszą się płatności, tj. z dniem 31 grudnia danego roku.

Powyższy sposób ustalania obowiązku podatkowego potwierdzają organy podatkowe, w tym m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 18 grudnia 2017 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.695.2017.2.KW.

Czy opłaty za użytkowanie wieczyste podlegają opodatkowaniu VAT w przypadku, gdy ustanowienie prawa wieczystego użytkowania miało miejsce w kwietniu 2004 r.?

W przypadku dostawy towarów (oddania gruntów w użytkowanie wieczyste) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru, czyli w sytuacji przedstawionej w pytaniu - wydania gruntu (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT). Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r., czyli pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. W tym stanie prawnym grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Zatem ustanowienie użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym opłaty dotyczące czynności niepodlegającej opodatkowaniu nie mogą być objęte podatkiem VAT po wejściu w życie nowej regulacji prawnej.

W interpretacji indywidualnej z 3 października 2019 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.485.2019.1.AB Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że nie podlegają opodatkowaniu VAT opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego działek, dla których prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte z mocy prawa przed dniem 1 maja 2004 r., mimo faktu, że wpis do ksiąg wieczystych nastąpił po 1 maja 2004 r.

Gmina w 1990 r. zawarła ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o użytkowanie wieczyste gruntu. Opłata ustalona za użytkowanie gruntu w dniu zawarcia porozumienia obowiązuje do dnia dzisiejszego. Czy do wyliczenia podatku należnego od użytkowania wieczystego, opłatę tę należy uznać za kwotę brutto czy netto?

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Ustawa o VAT nie zawiera regulacji odnoszących się do wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, a jedynie określa co stanowi podstawę opodatkowania. Jak stwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 19 marca 2018 r., nr 0114-KDIP4.4012.68.2018.1.MP: "(...) Wynagrodzenie z tytułu sprzedaży towarów lub świadczenia usług wyrażone jest w formie ceny, a w ramach ustalonych cen zawarty jest podatek od towarów i usług, jeżeli dana transakcja podlega temu podatkowi, chyba że strony umowy wyraźnie wskażą inaczej (...)".

W świetle powyższego, jeśli otrzymana od spółdzielni mieszkaniowej coroczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest jedyną kwotą należną z tego tytułu, to dla ustalenia podstawy opodatkowania należy traktować ją jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT.

2. Zbycie prawa wieczystego użytkowania

Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste jest dostawą towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, zatem również zbycie tego prawa podlega opodatkowaniu VAT. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 4 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 555/17 (orzeczenie prawomocne), stwierdził, że użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego. Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu czy też prawa użytkowania wieczystego.

Ponieważ zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu odnosi się także do budynków, to sama własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego. Należy również pamiętać, iż umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (art. 58 § 1 K.c.).

Sprzedaż budynku - co do zasady - należy opodatkować według stawki podstawowej. Jeżeli jednak zostaną spełnione pewne warunki, sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia z kolei od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest użytkowanie wieczyste gruntu niezabudowanego podlega ono zwolnieniu z VAT jedynie w przypadku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

3. Sprzedaż gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego

W chwili ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu na rzecz jej użytkownika następuje przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel, zatem, w świetle art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, już wówczas dochodzi do dostawy tej nieruchomości.

Dlatego też, sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego jest przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego gruntu, bowiem do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel już doszło.

W interpretacji indywidualnej z 23 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT1-2.4012.331.2019.1.PS Dyrektor KIS stwierdził, iż: "(...) W związku z tym, że prawo użytkowania wieczystego ustanowiono w dniu 17 lipca 1996 r. nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu uiszczenia przez dotychczasowych użytkowników wieczystych kwoty równej różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego (...)".

Natomiast w przypadku, gdy prawo użytkowania wieczystego ustanowiono po 1 maja 2004 r. opodatkowaniu VAT podlega kwota należna gminie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest to kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania, ustalona zgodnie z przepisami tej ustawy.

Potwierdzeniem powyższego może być wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 sierpnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1444/16, w którym stwierdzono, iż zapłata przez dotychczasowego użytkownika wieczystego ceny, o jakiej mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w istocie zapłatą z tytułu dokonanej już wcześniej, a nieopłaconej w całości, dostawy w postaci ustanowionego prawa użytkowania wieczystego. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku kontynuacji użytkowania wieczystego kwota należna naliczana byłaby od uiszczanej corocznie przez użytkownika tzw. opłaty rocznej, a w przypadku takim jak nakreślony we wniosku, kwotą należną będzie pochodna ceny z art. 69.

www.PodatekVAT.pl - VAT od podstaw:

 Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz,
wejdź do serwisu
www.PoradyPodatkowe.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

październik 2020
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
27
28
29
30
31
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
KASY FISKALNE - obowiązek instalacji i zwolnienia ze stosowania
Podatek akcyzowy - przedmiot opodatkowania, zwrot akcyzy, zwolnienie z akcyzy
Rozliczanie podatku dochodowego, podatku VAT oraz innych podatków i opłat
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc, Gemius S.A.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań w związku z odwiedzaniem niniejszego serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.