W 2006 r. kupiliśmy 2 budynki (kilkunastoletnie). Zakup był bez VAT. Część budynków zaczęliśmy wynajmować. W latach 2006-2010 były one modernizowane. Modernizacja przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Od zakupów był odliczany VAT. Dodatkowo w 2010 r. wybudowaliśmy nowy parking i ogrodzenie (odliczony był VAT) jako odrębne środki trwałe. Obecnie zamierzamy całość sprzedać. Czy sprzedaż budynków oraz gruntu będzie zwolniona z VAT, a sprzedaż parkingu i ogrodzenia będzie opodatkowana 23% stawką VAT?

Zwolniona z podatku VAT jest:

• dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
   

  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata,

• dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że:

  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
   

  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że ostatniego z wyżej wskazanych warunków nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Natomiast przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
   
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wynika to z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Przy sprzedaży grunt ­przyjmuje stawkę VAT ­właściwą dla budynku na nim posadowionego.

W przypadku sprzedaży budynków i budowli, wartości gruntu nie wyłącza się z podstawy opodatkowania, co w praktyce powoduje, że grunt przyjmuje stawkę VAT właściwą dla tych budynków i budowli, które są na gruncie posadowione. Określa to art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Z pytania wynika, że przedmiotowe budynki były modernizowane a wartość modernizacji (zakończonej w 2010 r.) przekroczyła 30% wartości początkowej obiektów i VAT podlegał odliczeniu. Tak więc przy sprzedaży tych budynków nie można zastosować zwolnienia z VAT.

Jeśli natomiast chodzi o budowle (ogrodzenie i parking) stanowiące odrębne środki trwałe, to nie można uznać, że w ich przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia.

Zatem sprzedaż nieruchomości, o której mowa w pytaniu, należy opodatkować 23% stawką VAT.