Limit zwolnienia z VAT przy najmie prywatnym przez oboje małżonków

Planuję wraz z mężem wynająć nasze prywatne mieszkanie na podstawie umowy najmu (umowa będzie podpisana przez oboje małżonków). Czy dla celów VAT limit obrotów uprawniających do zwolnienia podmiotowego, tj. 200.000 zł, dotyczy osobno każdego z nas?

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku oraz czynności wymienionych w art. 113 ust. 2 ustawy o VAT (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Ponadto zwalnia się od podatku także sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie działalności, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200.000 zł.

Trzeba mieć na uwadze, że nie wszyscy podatnicy mają prawo korzystać z podmiotowego zwolnienia z VAT (ze względu na wartość sprzedaży). Ustawodawca z prawa do zwolnienia podmiotowego wyłączył bowiem podatników dokonujących dostaw i świadczących usługi wymienione w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT. I tak ze zwolnienia z VAT korzystać nie mogą m.in. podatnicy świadczący usługi prawnicze, usługi w zakresie doradztwa (z pewnym wyjątkiem) czy jubilerskie.

Ustalenie limitu zwolnienia z VAT będzie uzależnione od przyjętego przez małżonków sposobu rozliczeń z tytułu wynajmu. W przypadku gdy najem będzie rozliczał tylko jeden z małżonków w ramach odrębnie prowadzonej działalności, wówczas należy wziąć pod uwagę limit 200.000 zł. Natomiast jeśli małżonkowie zdecydują, że wynajem nieruchomości będzie prowadzony przez każdego z nich i obroty z tego tytułu będą rozliczane po połowie, to każdemu z nich przysługuje osobno limit 200.000 zł.

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 listopada 2024 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.681.2024.1.AR, wyjaśnił, że żaden z przepisów ustawy o VAT nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. Status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku VAT jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku VAT w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy o VAT będzie ten małżonek, który dokonuje świadczenia usług we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu.

Skoro w sytuacji opisanej w pytaniu umowę podpiszą oboje małżonkowie, to należy uznać, iż każdy z nich jest podatnikiem VAT z tytułu świadczonej usługi najmu. Limit właściwy dla podmiotowego zwolnienia z VAT (200.000 zł) będzie dotyczył każdego z nich osobno.

Przykład

Małżonkowie podjęli decyzję o wynajmie prywatnego mieszkania. W związku w tym, że umowa będzie zawarta przez oboje małżonków, każdemu z nich będzie przysługiwać limit w wysokości 200.000 zł.

Wynajem rozpoczęli w dniu 31 stycznia 2025 r., zatem limit wartości sprzedaży uprawniający do zwolnienia z VAT w 2025 r. dla każdego z nich wynosi 183.561.64 zł, tj. (200.000 zł × 335 dni) : 365 dni. Do momentu nieprzekroczenia przez każdego z małżonków tej kwoty mogą oni korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT.